中天城投应*策要求发补充公告
自曝房企降价“底线”
莱茵置业也公布了“莱茵知己”项目的测算情况，项目类型主要为住宅，可行性研究报告所预测的住宅平均销售价格为9262元/平方米。对于房企来说，
降价
是一个非常敏感的字眼。
能降多少
，这个大家都关心的问题，却成了房地产行业不能说的秘密。不过，通过上市房企中天城投（000540）、莱茵置业（000558）对旗下部分项目价格变动进行敏感性分析的结果，还是可以管窥一下降价的
底线
。
中天城投补充说明再融资方案
为了响应
新国九条
中强调的普通投资者权益保护，中天城投对再融资方案进行了补充说明。
此前披露的方案显示，中天城投拟非公开增发不超过45380万股，募资不超过30亿元，将用于贵阳国际金融中心一期商务区项目（以下简称金融中心项目）、贵阳市云岩渔安、安井回迁安置居住区E组团（公租房组团）项目，以及补充流动资金。其中，预计总投资74.43亿元，计划使用募集资金24亿元的金融中心项目，在此次再融资计划中，有着极为重要的地位。
中天城投称，金融中心项目类型为商业地产，可行性研究报告所预测的商业地产平均销售价格为7933.20元/平方米。根据合富辉煌《贵阳市商品房2014年3月成交月报》，金融中心项目所在地贵阳市观山湖区2014年3月写字楼平均成交价为9108元/平方米。
考虑到项目有一定的开发周期，中天城投假设项目最终销售均价在-15%~15%范围内变动，对项目收益情况进行了测算。测算结果是：当金融中心项目销售均价下降15%时，项目整体销售净利率为10.83%，仍可实现盈利；当项目销售均价下降32.93%时，项目仍能实现盈亏平衡。
莱茵置业做项目敏感性测试
其实，中天城投并非唯一一家对项目价格变动进行敏感性分析的上市公司。注意到，莱茵置业近日也对其旗下项目做过类似的分析。
莱茵置业称，结合2013年度杭州地区商品房销售价格走势，2014年1~3月的成交价格先降后升，涨跌幅度均有所收窄，说明短时期内杭州地区的房地产销售价格不存在大幅下降的风险。杭州房地产市场近期价格出现波动，从长期看这是市场健康发展的表现。但是房地产企业为完成资金回笼，如成交量持续低迷，则市场以价换量可能性将加大，所以公司新开发产品存在价格下降的风险。
依据莱茵置业枫郡项目可行性研究报告，其项目类型主要为住宅，预测的住宅平均销售价格为10314元/平方米。根据透明售房信息，枫郡项目周边可比房地产项目在2014年4月的成交均价约为10600元/平方米。测算结果显示，当项目销售均价下降15%时，项目整体销售净利率为6.39%，仍可实现盈利；当项目销售均价下降23.22%时，项目将达到盈亏平衡。
同时，莱茵置业也公布了
莱茵知己
项目的测算情况，项目类型主要为住宅，可行性研究报告所预测的住宅平均销售价格为9262元/平方米。
莱茵知己
项目周边可比房地产项目在2014年4月的成交均价约为9150元/平方米。当项目销售均价下降15%时，项目整体销售净利率为2.69%，仍可实现盈利；当项目销售均价下降18.44%时，项目达到盈亏平衡。
成都商报李智
业内解读
盈亏点
有差异
从测算结果看，中天城投金融中心项目的盈亏平衡点，与莱茵置业枫郡项目、莱茵知己项目的盈亏平衡点有着明显的差异。
对此，一位房地产业内人士表示，所谓的项目效益测算，其实是预计售价变动对利润的影响，这就涉及两个方面：成本和售价。从成本来讲，主要包括土地成本、建安成本等，但是具体到不同的地产项目来说，各个成本环节都不一致，回款情况也难以把控，再加上项目之间的价格受到地段、设计等方面的影响，也会存在差异。比如中天城投的金融中心项目为商业地产，地处贵州，但是莱茵置业的两个项目为住宅，位于杭州，项目类型明显不同。如果要说同类型项目（商业、住宅）盈亏点与售价空间，是否有借鉴性的话，比如说是否所有商业项目售价下降三成就是房企成本线，也很难说，而且商业项目较住宅项目的波动更大。
另外，上述人士也特别指出，两家房企测算出的
盈亏平衡点
，本身可能也是不太准确的。因为必须还要考虑项目的销售情况
销售周期越长，成本越高，甚至可能出现尾盘迟迟未能完成销售的情况。总的来说，两家房企对于项目的效益测算，都是相对乐观的。